100000 - 10000000 kr
Lånebeløp
Fra 5,2%
Eff. rente
23 år
Min. alder
1-2 dager
Utbetaling
100000 - 20000000 kr
Lånebeløp
Fra 5,2%
Eff. rente
23 år
Min. alder
1-2 dager
Utbetaling
10000 - 600000 kr
Lånebeløp
Fra 9,45 - 17,77%
Eff. rente
20 år
Min. alder
1 dag
Utbetaling
Du må normalt ha minst 10 prosent av boligens kjøpesum i egenkapital. For en bolig til kr 3 000 000 betyr det minst kr 300 000. Egenkapitalen kan komme fra sparing, BSU, salg av tidligere bolig eller gave fra familie.Om du kjøper sammen med en annen, er det deres samlede inntekt som legges til grunn, og også deres samlede gjeld. Skal dere kjøpe bolig med muligheter for utleie, vil dere kunne ta med denne utleieinntekten med i beregningen.
Når det kommer til utgifter ser bankene på hvilke lån du har tatt opp tidligere i tillegg utgifter du betaler hver måned som for eksempel forsikring, strøm, utgifter til evt. barn og andre forbruk du måtte ha som påvirker økonomien din i større grad. Når banken vurderer lånet du kan få, vil de også ta i betraktning at du skal kunne tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng, slik det står i boliglånsforskriften.
Du kan få boliglån uten egen oppsparing dersom noen stiller sikkerhet for deg. En kausjonist eller tilleggssikkerhet i en annen bolig, ofte foreldrenes, kan dekke egenkapitalkravet. Den som kausjonerer, blir ansvarlig for den delen av lånet sikkerheten gjelder, og bør tenke seg nøye om først.
Med en brutto årsinntekt på kr 500 000 kan samlet gjeld normalt være inntil kr 2 500 000, siden gjelden ikke skal overstige 5 ganger inntekten. Har du annen gjeld fra før, trekkes den fra. Betjeningsevne og egenkapital avgjør om du faktisk får låne hele beløpet.
Med kr 300 000 i egenkapital og et krav om 10 prosent kan du kjøpe bolig til rundt kr 3 000 000 og låne inntil kr 2 700 000. Forutsetningen er at inntekten din er høy nok til at gjeldsgrad og betjeningsevne holder innenfor kravene.
Et boliglån på kr 2 000 000 som annuitetslån over 25 år, med nominell rente 5,50 prosent, koster rundt kr 12 300 i måneden. Beløpet endrer seg med rentenivået og nedbetalingstiden: høyere rente eller kortere løpetid gir høyere terminbeløp.
Hvilken bank som er billigst varierer over tid og med din egen situasjon, så det finnes ikke ett fast svar. Renten avhenger av belåningsgrad, inntekt og eventuelle medlemsfordeler. Du kan sammenligne rentene fra ulike banker på Finansportalen, som drives av Forbrukerrådet.
Nominell rente er grunnrenten på lånet, mens effektiv rente også inkluderer gebyrer som etableringsgebyr og termingebyr. Den effektive renten viser den reelle årlige kostnaden og er derfor best egnet når du sammenligner tilbud fra flere banker.
Belåningsgrad er hvor stor andel av boligens verdi som er finansiert med lån. Utgjør lånet kr 2 700 000 av en bolig verdt kr 3 000 000, er belåningsgraden 90 prosent. Lav belåningsgrad gir som regel lavere rente, og over 60 prosent stiller banken krav om avdrag.
Et boliglån har vanligvis en nedbetalingstid på inntil 25 til 30 år. Lang løpetid gir lavere terminbeløp hver måned, men høyere samlet rentekostnad, siden du betaler renter over flere år. Kortere løpetid gir høyere månedlig utgift og lavere totalkostnad.
Avdragsfrihet betyr at du i en avtalt periode bare betaler renter, ikke avdrag. Det senker terminbeløpet midlertidig, men gjelden blir ikke mindre, og den samlede rentekostnaden øker. Avdragsfrihet gis normalt bare når belåningsgraden er under 60 prosent.
Det er svært vanskelig å få et vanlig boliglån med en aktiv betalingsanmerkning, fordi anmerkningen viser at regninger ikke er betalt i tide. De fleste banker avslår slike søknader. Får du anmerkningen slettet ved å gjøre opp kravet, kan du søke på nytt.
Et boliglån er et lån du tar opp for å finansiere kjøp av bolig, der boligen selv stilles som pant og sikkerhet for lånet. Boliglånet betales tilbake med renter og avdrag over en avtalt periode, som regel mellom 20 og 30 år.
Denne guiden forklarer hvordan et boliglån fungerer, hvor mye du kan låne, hvordan du søker, og hva som avgjør prisen på lånet. Nederst finner du svar på de vanligste spørsmålene om lån til bolig.
For de fleste er boliglånet den største gjelden de tar opp i livet. Reglene for hvor mye du kan låne er strammet inn de siste årene, og renten svinger med markedet. Derfor er det verdt å sette seg inn i vilkårene før du signerer. Teksten tar for seg både fordelene og risikoen, slik at du kan vurdere hva som passer din økonomi.
Kort oppsummert om boliglån:
Hvor mye du kan låne til bolig avhenger av tre forhold: inntekten din, egenkapitalen din og betjeningsevnen din. Som hovedregel kan samlet gjeld ikke være mer enn 5 ganger brutto årsinntekt, og du må ha minst 10 prosent egenkapital av kjøpesummen.
Disse rammene er satt i utlånsforskriften, et regelverk som alle banker i Norge må følge. Bankene kan avvike fra kravene for en liten andel av lånene sine, men for de aller fleste låntakere gjelder grensene fullt ut.
Du må normalt stille med minst 10 prosent av boligens kjøpesum i egenkapital. Skal du kjøpe en bolig til kr 3 000 000, må du altså ha minst kr 300 000 i egenkapital, og du kan da låne inntil kr 2 700 000.
Egenkapital kan komme fra oppsparte midler, boligsparing for ungdom (BSU), salg av tidligere bolig eller gave eller forskudd på arv fra familie. Har du ikke nok egenkapital selv, kan en kausjonist eller tilleggssikkerhet i en annen bolig, for eksempel foreldrenes bolig, dekke opp for det som mangler.
Størrelsen på egenkapitalen påvirker ikke bare hvor mye du kan låne, men også renten. Jo mer egenkapital du legger inn, desto lavere blir belåningsgraden, og lavere belåningsgrad gir som regel bedre rente. Ekstra egenkapital reduserer dermed både lånebeløpet og prisen på lånet.
I tillegg til egenkapitalen må du dekke omkostningene ved boligkjøpet med egne midler. Kjøper du en selveid bolig, kommer dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen, i tillegg til tinglysingsgebyrer. For en bolig til kr 3 000 000 utgjør dokumentavgiften kr 75 000, som kommer utenom selve boliglånet.
Gjeldsgrad er forholdet mellom samlet gjeld og brutto årsinntekt, og den kan som hovedregel ikke overstige 5. Tjener du kr 600 000 i året før skatt, kan samlet gjeld dermed være inntil kr 3 000 000.
All gjeld teller med i regnestykket, ikke bare boliglånet. Billån, studielån, forbrukslån, kredittkort og andel fellesgjeld i borettslag trekkes fra det du kan låne til bolig. Høy annen gjeld reduserer altså hvor stort boliglån du kan få.
Betjeningsevne handler om at du må ha nok igjen å leve for etter at boliglånet og andre faste utgifter er betalt. Banken beregner om økonomien din tåler vanlige levekostnader, og legger på en buffer.
I beregningen bruker banken standardiserte satser for hva en husholdning trenger til mat, klær, transport og andre nødvendige utgifter. Har du barn eller andre du forsørger, øker anslaget for levekostnader, og det reduserer hvor mye du kan sette av til å betjene lånet.
Bufferen kalles en stresstest. Banken sjekker at du fortsatt klarer å betjene boliglånet dersom renten stiger 3 prosentpoeng fra dagens nivå. Testen skal ikke gjenspeile en sannsynlig situasjon på kort sikt, men vise at økonomien din er robust hvis rentene går opp.
Belåningsgrad er hvor stor del av boligens verdi som er finansiert med lån, og den kan normalt ikke overstige 90 prosent. En belåningsgrad på 90 prosent betyr at lånet utgjør 90 prosent av verdien og egenkapitalen 10 prosent.
Belåningsgraden påvirker også renten din. Låntakere med lav belåningsgrad får som regel lavere rente, fordi banken løper mindre risiko. Er belåningsgraden over 60 prosent, stiller banken dessuten krav om at du betaler avdrag på boliglånet hvert år.
Du søker om boliglån ved å sende en lånesøknad til en eller flere banker, som deretter vurderer økonomien din og gir deg et tilbud. Selve søknaden er gratis og forpliktende først når du takker ja til et tilbud. Prosessen følger som regel disse stegene:
Behandlingstiden varierer mellom banker og med hvor mange søknader banken har inne. Ofte får du svar innen noen få virkedager etter at søknaden og dokumentasjonen er sendt inn.
Du står fritt til å be flere banker om tilbud samtidig og til å forhandle om renten, slik at du kan velge det tilbudet som passer din økonomi best. Unngå å ta opp ny gjeld eller å bytte jobb rett før du søker, siden det kan svekke bankens vurdering av økonomien din.
Et finansieringsbevis dokumenterer hvor mye banken er villig til å låne deg til boligkjøp, basert på en vurdering av økonomien din. Beviset er ikke det samme som et endelig lånetilbud, men det viser selger og megler at finansieringen din er i orden når du legger inn bud.
Et finansieringsbevis er vanligvis gyldig i tre til seks måneder og kan fornyes. Beløpet i beviset settes ut fra inntekten din, egenkapitalen og gjelden din på søknadstidspunktet. Endrer økonomien seg vesentlig, kan banken justere hva du faktisk får låne.
Banken trenger dokumentasjon som viser inntekten og den økonomiske situasjonen din. Dette henter banken delvis inn selv, og delvis må du levere det. Vanlig dokumentasjon er:
Renten på et boliglån bestemmes av markedsrenten, bankens eget påslag og din egen risikoprofil. Markedsrenten følger i stor grad styringsrenten fra Norges Bank, mens påslaget og risikoprofilen varierer mellom bankene og mellom kunder.
Din del av regnestykket handler mest om belåningsgrad og betjeningsevne. Lav belåningsgrad, stabil inntekt og et kundeforhold der du samler økonomien i én bank, gir som regel lavere rente. Enkelte grupper, som medlemmer i fagforbund eller kunder under en viss alder, kan få rabatt på renten.
Når Norges Bank setter opp styringsrenten, blir det dyrere for bankene å skaffe penger, og de fleste bankene setter da opp renten på boliglån. Går styringsrenten ned, faller boliglånsrentene som regel etter en tid. Rentenivået på boliglånet ditt er derfor tett knyttet til den økonomiske situasjonen i landet.
Les mer om styringsrenten: https://www.norges-bank.no/tema/pengepolitikk/styringsrenten/
Renten på boliglån er sjelden lik for alle kunder i samme bank. Mange banker justerer renten automatisk når belåningsgraden synker, men du kan også selv ta kontakt og be om lavere rente, særlig hvis du har fått et bedre tilbud fra en annen bank. Å be om en rentejustering koster ingenting.
Nominell rente er grunnrenten på boliglånet, mens effektiv rente også inkluderer gebyrer og viser den reelle årlige kostnaden. Den effektive renten er derfor alltid litt høyere enn den nominelle, og det er den du bør bruke når du sammenligner tilbud.
Et forenklet priseksempel viser hva rentenivået betyr i praksis. Et boliglån på kr 2 500 000 med nominell rente 5,50 prosent og effektiv rente 5,64 prosent, nedbetalt som annuitetslån over 25 år, koster rundt kr 15 350 i måneden.
Over hele løpetiden betaler du da tilbake rundt kr 4 600 000, hvorav renter utgjør rundt kr 2 100 000. Legger banken til etableringsgebyr og termingebyr, blir den effektive renten noe høyere.
Valget mellom fast og flytende rente handler om forutsigbarhet mot fleksibilitet, og det finnes ikke ett svar som passer alle. Flytende rente følger markedet og kan gå både opp og ned, mens fast rente låser terminbeløpet i en avtalt periode.
Flytende rente er den vanligste formen i Norge og gir størst frihet til å betale ekstra eller innfri lånet. Fast rente gir trygghet for hva boliglånet koster, men binder deg, og du kan måtte betale et gebyr, kalt overkurs, hvis du innfrir før tiden mens rentenivået har falt. Tabellen under sammenligner de to alternativene.
Endres den flytende renten, må banken varsle deg på forhånd, normalt seks uker før en økning trer i kraft. Da kan du vurdere om du vil bli værende, binde renten eller flytte boliglånet til en annen bank. Fast rente varsles ikke på samme måte, siden renten ligger fast gjennom hele bindingsperioden.
| Egenskap | Flytende rente | Fast rente |
|---|---|---|
| Forutsigbarhet | Lav, renten kan endres gjennom året | Høy, samme rente i bindingsperioden |
| Nivå ved oppstart | Ofte lavere enn fast rente | Ofte litt høyere enn flytende rente |
| Ved renteoppgang | Terminbeløpet stiger | Terminbeløpet er uendret |
| Ved rentenedgang | Terminbeløpet synker | Terminbeløpet er uendret |
| Ekstra innbetaling | Vanligvis fritt | Kan være begrenset |
| Passer for | Deg som tåler svingninger | Deg som vil ha faste utgifter |
Du kan redusere kostnadene på boliglånet ved å forhandle renten, flytte lånet til en bank med bedre vilkår, eller endre nedbetalingsplanen.
Renten er den største kostnaden over tid, og selv en liten forskjell i rente utgjør mye penger på et stort boliglån.
En ekstra innbetaling er en av de mest direkte måtene å kutte kostnaden på. Betaler du inn ekstra på et boliglån med flytende rente, går pengene rett til å redusere gjelden, og du sparer renter på det beløpet resten av løpetiden. Du kan også be om kortere nedbetalingstid, som øker terminbeløpet, men senker den samlede rentekostnaden.
Å refinansiere betyr å ta opp et nytt boliglån som erstatter det gamle, ofte i en annen bank med lavere rente. Har boligen steget i verdi eller gjelden sunket, kan belåningsgraden ha blitt lavere, noe som kan gi rett til bedre rente.
Å flytte boliglånet er ikke gratis. Du kan måtte betale tinglysingsgebyr for nytt pantedokument og eventuelle gebyrer i den gamle banken. Regn derfor på om rentebesparelsen faktisk er større enn kostnadene ved å bytte, før du bestemmer deg.
Nedbetalingsmåten påvirker hvordan kostnaden fordeler seg over tid. Et annuitetslån har likt terminbeløp gjennom hele løpetiden, der renteandelen synker og avdragsandelen øker etter hvert.
Et serielån har faste avdrag, slik at terminbeløpet er høyest i starten og synker gradvis.
Serielån gir lavere samlet rentekostnad enn annuitetslån, fordi du betaler ned gjelden raskere i begynnelsen. Til gjengjeld er de første årene tyngre å betjene. Annuitetslån er den vanligste formen, siden det gir jevne og forutsigbare utgifter.
Avdragsfrihet betyr at du i en periode bare betaler renter og ikke avdrag på boliglånet. Det senker terminbeløpet på kort sikt og kan gi pusterom i en periode med stram økonomi, for eksempel ved permisjon eller inntektsbortfall.
Avdragsfrihet har en pris. Gjelden blir ikke mindre i perioden, og den samlede rentekostnaden på boliglånet øker fordi du betaler renter av et høyere beløp lenger. Avdragsfrihet gis normalt bare når belåningsgraden er under 60 prosent.
Den største risikoen ved et boliglån er at renten stiger og gjør terminbeløpet dyrere enn du hadde regnet med. Fordi løpetiden er lang, kan rentenivået endre seg mange ganger før lånet er nedbetalt, og et høyere terminbeløp kan legge press på økonomien.
En annen risiko er at boligprisene faller. Synker verdien på boligen mer enn egenkapitalen din, kan du få såkalt negativ egenkapital, der du skylder mer enn boligen er verdt.
Det gjør det vanskeligere å selge eller å flytte boliglånet. Derfor bør du ha en buffer og ikke låne helt opp til grensen av hva du kan få.trekkelig med sikkerhet, vil bankene kunne tilby 100% finansiering av lånet.